Fogalomtár

Az ingatlan-nyilvántartás: a Földhivatalok által ingatlanokról vezetett közhitelű nyilvántartás, amely az egész ország területét lefedi.

Belterületnek a település közigazgatási területének – általában a település történetileg kialakult, összefüggő, általában lakó vagy üdülési célra beépített vagy beépítésre szánt területeket tartalmazó – kijelölt része, amelyet az önkormányzat határozatban nyilvánít belterületnek.

Külterület a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges célra szolgáló része. Ilyen különleges célt szolgál a bánya, hulladéktelep.

A különleges külterületi részek (a volt zártkertek) elsősorban a háztartásokat ellátó konyhakerti növények termesztését, valamint – ma már többnyire - a pihenést szolgálják. Az ingatlan-nyilvántartás a mai napig zártkert megnevezés alatt tartalmazza ezen ingatlanok adatait. Viszont ezekre a területekre – a beépítés szempontjából – gyakran a belterülettel azonos rendelkezések az irányadók.

A földrészlet a föld felszínének természetben összefüggő területe, amelynek minden részére azonosak a tulajdoni vagy vagyonkezelői (kezelési) viszonyok. Fontos, hogy a föld felszíne a természetben összefüggő területet alkosson. Ez csak akkor teljesülhet, ha közigazgatási vagy belterületi határ, állandó tereptárgy (csatorna, út, vasút) nem szakítja meg. Abban az esetben, ha az összefüggést a felsorolt határok bármelyike vagy vonalas létesítmény megszakítja, már több földrészlet keletkezik. Az azonos tulajdonosi, vagyonkezelői (kezelői) viszony alatt pedig azt értjük, hogy a területnek azonos személy vagy személyek tulajdonában, vagyonkezelésében (kezelésében) kell lennie. Ezen szabály alól két kivétellel találkozhatunk: az építési telek és a közterület.

Az olyan ingatlanokat, amelyeknek az a jellegzetessége, hogy tulajdonjogi szempontból függetlenek attól a földrészlettől, amelyen létesültek, egyéb önálló ingatlanoknak nevezzük. Ebben az estben az épület nem alkotórésze a földrészletnek, vagyis ez az ingatlan önállóan forgalomképes. Egyéb önálló ingatlanok fajtái:

• önálló tulajdonú épület,
• társasházban lévő öröklakás,
• szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakás,
• társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló, szövetkezeti háznál a szövetkezet vagy a tagok közös tulajdonában álló építményrészek is,
• közterületről nyíló pince (föld alatti garázs, raktár, stb.)
• termelőszövetkezeti részarány.

Az ingatlanokat egymástól való megkülönböztetésük és nyilvántartásuk céljából helyrajzi számmal jelöljük meg. A helyrajzi szám az ingatlan egyedi azonosítója.

Művelési ág: A rendszeres földhasznosítási módra tekintettel, a természetbeni állapotnak megfelelően a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földrészleteket szántó, rét, legelő, kert, szőlő, gyümölcsös, nádas, erdő és fásított terület ill. halastóként kell nyilvántartani. Mező- és erdőgazdasági művelés alatt nem álló területet és a település belterületén az 1 hektárt meg nem haladó földrészleteket a fő hasznosítási mód vizsgálata nélkül egységesen művelés alól kivett területként kell nyilvántartani.

A belterületre vonatkozó fogalmaknál fontos megemlíteni, hogy maga a belterület a település közigazgatási területének – jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó – kijelölt része. A belterületen elsősorban művelés alól kivett területeket találhatunk. Mi is az a művelés alól kivett terület? Elsősorban annak minősülnek a település belterületének egy hektárt el nem érő földrészletei, valamint azok a területek, amelyen erdő- vagy mezőgazdasági művelést nem folytatnak.

Építési telkeket a beépítésre szánt területeken alakítanak ki. Mivel az építési telek a település beépítésre kijelölt részén levő, az építésügyi szabályoknak és a különféle területrendezési terveknek megfelelően kialakított – létesítmények elhelyezésére szolgáló – telek, amely a köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető földrészlet, ezért a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási adatok alapján a vizsgálatra kiemelt területre megállapítható, hogy telektömb és tömbtelek együttese.

A közterület a közhasználatra szolgáló minden olyan állami vagy önkormányzati tulajdonban álló földterület, amelyet a rendeltetésének megfelelően bárki használhat, és az ingatlan-nyilvántartásba is így van bejegyezve. Közterület rendeltetése általában a közlekedés biztosítása (utak, terek) és kialakítása, közművek elhelyezése.

Tulajdonjog lehet szerezni egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre illetve ezek eszmei hányadára. A tulajdonszerzés jogcímét minden esetben fel kell tüntetni a bejegyzéskor. Ha a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vonatkozik, a bejegyzésben fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot. Előfordulhat, hogy a tulajdonszerzés a jogelőd tulajdoni illetőségének csak egy részére vonatkozik, ekkor a bejegyzésben a megszerzett rész egész ingatlanhoz viszonyított hányadát kell feltüntetni. Amennyiben a Magyar Állam szerez tulajdonjogot, akkor a bejegyzésnél minden esetben meg kell jelölni az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezetet.

Haszonélvezeti jog: A haszonélvezeti jogot több jogosult javára egyidejűleg is be lehet jegyezni, viszont fel kell tüntetni, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti-e meg. Ezt a jogot is az egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára, esetleg az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. A haszonélvezeti jog időtartamát fel kell tüntetni. A holtig tartó haszonélvezeti jog esetében a bejegyzésben azt is fel kell tüntetni, hogy a jogosultat ez a jog élete végéig illeti meg. A haszonélvezeti jognak van még egy típusa: ez az özvegyi jog, amely a túlélő házastársra vonatkozik. Ekkor a túlélő házastárs törvényes öröklésen alapján szerzi meg a haszonélvezeti jogot.

Használat joga alapján szintén az egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott (pl. lakáshasználat esetében) vagy területnagyságban kifejezett részére lehet jogot bejegyeztetni. Ekkor a haszonélvezeti jogra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

Telki szolgalmi jog: Ezen jog bejegyzését is egész ingatlanra, annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet kérni. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratban és a hozzá csatolandó vázrajzban meg kell jelölni a szolgalmi jog tárgyát. Ez lehet pl. átjárási, vízvezetési, pinceszolgalmi, vízmerítési stb. szolgalmi jog is. A szolgalmi jog esetében meg kell említeni, hogy a mindenkori ingatlan tulajdonosát illeti meg a jog gyakorlása (uralkodó telek) és ezen jog gyakorlásának tűrésére kötelezett ingatlan (szolgáló telek) tulajdonosát pedig terheli a jog. Az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lap első részén erre utalni kell.

Elő- és visszavásárlási jog, vételi jog köthető ki az egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára. Amennyiben ezeket a jogokat meghatározott időre kötötték ki, akkor a bejegyzésben meg kell jelölni e jog gyakorlásának végső időpontját. A vételi jog bejegyzése nem akadályozza meg további jogok és jogilag jelentős tények bejegyzését.. Ezt követően azonban csak az adott jog vagy tény jogosultjának hozzájárulása esetén lehet törölni a bejegyzett jogokat és tényeket.

Tartási és életjáradéki jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.

Jelzálogjog: ingatlanra az ingatlant terhelő átruházható jogra, jelzálogjoggal biztosított átruházható követelésre és önálló jelzálogjogra lehet bejegyezni. Jelzálog tárgyául szolgáló ingatlanra vagy egyéb jogra jelzálogjogot lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ingatlant terhelő jelzálogjogot szintén az ingatlan egészére vagy közös tulajdonban álló ingatlannak a tulajdonos társat illető egész tulajdoni illetőségére lehet bejegyezni.

Önálló zálogjogot az egész ingatlanra vagy közös tulajdonban álló ingatlannak a tulajdonostársat megillető egész tulajdoni illetőségére, illetve ingatlant terhelő, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett átruházható jogra, továbbá önálló alzálogjogként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzáloggal biztosított átruházható követelésre valamint önálló zálogjogra lehet bejegyezni.

Végrehajtási jog: ezen jogot a bírósági végrehajtásra, a köztartozás behajtására vonatkozó szabályok korlátai között egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetőségre lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.

Telekmegosztás: egy földrészletnek két vagy több építési telekre osztása.

Telekegyesítés: az egymással közvetlenül szomszédos két vagy több földrészlet összevonása egy építési telekké.

Telekhatár-rendezés: az egymással közvetlenül szomszédos földrészletek közös határvonalának olyan megváltoztatása, amelynek következtében az érintett földrészletek közül az építésügyi szabályoknak meg nem felelő alakú vagy terjedelmű földrészlet építési telekké, vagy a földrészletek között kialakult szabálytalan (pl. ferde, tört vonalú) határvonal szabályossá válik. Az ilyen jellegű munkákat telekhatár-szabályozásnak is szokás nevezni.

Telekcsoport átalakítása vagy újraosztása: az alakjuk vagy terjedelmük miatt be nem építhető szomszédos, vagy telekcsoportot alkotó földrészletek átalakítása építési telekké. A telekátalakításba - szükség esetén – közterület, továbbá már beépített vagy beépíthető földrészlet is bevonható.

Telekalakítási dokumentáció

Tartalmazza a telekalakítási helyszínrajzot (3 példányban), a tervezői nyilatkozatot (1 példányban) és maga a formanyomtatványt (ezen kell a telekalakítás engedélyezését kérelmezni) kitöltve.

Kisajátítás: kisajátítási eljárást törvény, törvényerejű rendelet által meghatározott közérdekű célra, kivételesen, azonnali, teljes és feltétlen kártalanítás ellenében a nem állami tulajdonban lévő ingatlanok tulajdonjogának az állam vagy a helyi önkormányzat részére történő megszerzése céljából lehet lefolytatni.

Mezőgazdasági művelésű területek felosztása: ez egy speciális feladat, mert a földterületek művelés alatt állnak, így azok földminőségével és annak határaival, valamint a földek becsértékével is számolni kell.

Épületfeltüntetés: épületek ábrázolása a földhivatali ingatlan-nyilvántartási térképen és annak tulajdoni lapon történő megjelenítése.

Lakás: az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a
a) helyiségei;
b) közművesítettsége;
c) melegvíz-ellátása; és
d) fűtési módja
alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható.

Összkomfortos az a lakás, amely legalább
a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel;
b) közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvízelvezetéssel);
c) melegvíz-ellátással (táv-, tömb-, egyedi központi, villanybojlerrel, gáz vízmelegítővel) és
d) központos fűtési móddal (táv-, egyedi központi vagy etage fűtéssel) rendelkezik.

Komfortos az a lakás, amely legalább
a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel;
b) közművesítettséggel;
c) melegvíz-ellátással és
d) egyedi fűtési móddal (szilárd- vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával, gázfűtéssel)
rendelkezik.

Félkomfortos az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább
a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá fürdőhelyiséggel, WC-vel;
b) közművesítettséggel (legalább villany- és vízellátással) és
c) egyedi fűtési móddal
rendelkezik.

Komfort nélküli az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább
a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, WC használatával és
b) egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint
c) a vízvétel lehetősége biztosított.

6. Szükséglakás az olyan helyiség (helyiségcsoport), amelynek (amelyben legalább egy helyiségnek)
a) alapterülete hat négyzetmétert meghaladja;
b) külső határoló fala legalább tizenkét centiméter vastag téglafal, vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal;
c) ablaka vagy üvegezett ajtaja van; továbbá
d) fűthető; és
e) WC használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított.